天津楼市现状:销售蹲守截客、新房折上再折、二手房库存压顶

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原标题:天津楼市现状:销售蹲守截客、新房折上再折、二手房库存压顶

每经记者 王佳飞    每经编辑 甄素静    

“现在我身上还有几百万任务没有完成,靠蹲守还多少有点用。”当记者踏出和平翰林公馆的售楼处时,一名略有些腼腆的小伙子叫住了记者说:“来我们这里看看吧,我们楼盘各方面质量也很好。”

据该小伙子介绍,其是在售楼处外截访竞品客源的,每天在别家售楼处外等待,希望能揽来几单生意。

毋庸讳言,一段时间以来,天津楼市呈现出了低迷的状态。几日前,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示,截至今年10月,天津相较2017年3月最高房价时点,跌幅已高达21.8%。

1~10月,天津成交价同比连续10月下降。图为天津一处正在建设中的新房 数据来源:贝壳 每经记者王佳飞摄 杨靖制图

据国家统计局数据,2020年1~10月,天津新建商品住宅数据稍好,有4个月环比价格下降,6个月维持了涨幅均不超过1%的微涨。

二手房的情况也并不乐观。国家统计局数据显示,1~10月期间,天津成交价同比连续10月下降,环比也仅有1个月的时间维持了原价,其余都在下降。

那么,近来天津楼市运行究竟如何?近日,《每日经济新闻》记者连续走访了天津市多个区,从多个维度呈现其现阶段真实现状。

销售蹲守售楼处截客

售楼处冷清、价格折上再折、销售人员蹲守截客……似乎已是现阶段天津新房市场一个真实写照。这种冷寂在新房价格也已有反映。国家统计局数据显示,2020年1~10月,天津新房价格同比几乎没有变动,上涨幅度最高为6月的0.6%,下跌最高则为2月和10月的-0.4%。

记者几日前实地走访了天津市几个区。在天津市内的和平区和平翰林公馆外,发生了文章开头的那一幕。而截客在行业内算得上是大忌,销售人员因为截客大打出手的案例并不鲜见。

然而为了完成背负的几百万业绩,销售人员不惜冒着风险,蹲守在竞品售楼处外,希望能揽来几单生意。

在离天津核心区稍远位置的北辰区,记者来到了该区的新城悦风华售楼处,这里并不热闹,简单登记后等了一会才有销售人员到来。销售人员介绍,这里优惠过后的销售均价大约在15000元/平方米。“这套106平方米的户型总价是184万元,现在有9折叠加2%的限时优惠,优惠过后总价是162万元。”

该项目是此处的一个大盘,前期已有开发完的社区,当记者询问先期开发项目的价格时,销售人员大方地表示:“现在的房价确实没有2017年高了,直接一点说,如果今天这里坐满了人,我们是不会给您优惠的。”

河东区情况也是类似。记者来到了该区的路劲太阳城,其销售人员表示,98平方米的户型总价在265万~275万元,单价约27000元/平方米。

相较同社区之前已开发完成的房源,路劲太阳城当前的售价和2017年比也是微降的。

“现在肯定不能和当年高点的时候比,不过您能看出来天津的房价现在已经到了稳定的时候了,甚至可以说马上触底了,所以您现在买还是很合适的,并且我们这里离天津站特别近,很多外地落户的人员在北京上班都会选择我们这里。”该销售人员表示。

销售人员们口中的高点便是2017年天津楼市火热期,彼时的一房难求与现在的冷寂形成了鲜明对比。

据《每日经济新闻》此前报道,2017年天津市武清区某项目开盘现场,售楼大厅内人头攒动,气氛火热,项目沙盘周边围满了人。一名购房者因为没有选到心仪房屋而埋怨道:“咱们这不就是过来抢剩饭的吗”,另一位与他同行的购房者自我安慰地说:“能抢到剩饭就不错了。”

打折仍拼不上销冠的楼盘

在新房市场相对冷寂大环境下,即便有核心地段、优势学区加持,仍拼不上销冠。

在海河沿岸的河东区,刚开盘不久的中海城市广场夸耀着自己尽揽海河的地理位置,不过这里的销售人员习惯于一口价的报价方式,108平方米的户型直接报价455万,不像别处一样会为购房人细致地计算出首付、贷款和月供。

售楼处外,该项目自豪地张贴着自己在1~9月中成为销冠的广告。

位于销售榜第二位的则是和平翰林公馆,该项目特意在名称前加上了“和平”二字,足见所在区域对该项目的重要程度。

天津优质的教育资源很多都集中在和平区,天津实验小学、和平区中心小学、昆鹏小学、逸阳小学等都在和平区。

“我们这里最大的优势就是有学区。”和平翰林公馆的销售人员告诉记者。

今年7月15日,和平翰林公馆官方微信宣布该项目属实验小学学区:“项目正式划入天津市实验小学学区,产品教育价值再度提升。”

和平翰林公馆作为50年产权的商业类项目,其销售人员表示可以“正常落户和带学区”,100平方米左右的户型总价在580万元以上,同样,也是一口价的报价方式。不过销售人员表示能够给一定的折扣:“折扣幅度还要向老板申请。”

而不远处的和平印项目,同样也是商业类新盘,卖点则是对应的和平中心小学,均价为53000元/平方米左右。“我们这里周围的学区房甚至比我们的价格还要高,您花那么多钱买个老破小,还不如在我们这里买个精装修的新房。”其销售人员说,“这是我们公司收购别家的项目打造的楼盘,收购之初谈的条件就是对应学区。”

而同样是在和平区,同样是商业类项目,如果不能落户也无学区优势,价格便会大打折扣。贝壳找房的数据显示,距离不远处的天津中心二手房均价仅有16000/平方米。

“二手房天量库存压顶”

国家统计局数据显示,天津二手房价格2020年以来已经连续10个月同比下降,自5月以来每月同比降幅都在4%以上。

陈曜2018年时在南开区购买了一套100多平方米的住宅,他告诉记者:“当时的价格是每平方米4.88万元,现在按照市场价,房子差不多降了100万元了。”

不过他把房子贬值的原因归咎于开发商,“我们的开发商是天津本地的,最近应该是整体资金状况出了问题,我们小区不仅延期交付,承诺的门禁系统也没有,排水设施也没有修好,小区旁边还留着一个大坑。”

据陈曜介绍,其在红桥区还有一套房子,是2014年买的,到今天价格几乎没有变动。

一位长期关注天津楼市的人士在其社交平台上劝诫刚需购房者时称,天津二手房,仅贝壳展示的已超10万套,日成交量仅百套左右,天量库存压顶,还要受到新房降价打压,要消化到猴年马月?

其还表示,在这样的情况下:“房主兴趣普遍不高,刚需该看还得抓紧看,现在买好过明年开春买。”

对于未来楼市走向,他同记者在采访时遇到的销售人员一样,均对新政策抱有很高的预期。“目前市场预期将有新政策要出台托底,就看年底还是明年初了。”

冷清波及土地市场市场的冷清也传至土地市场。据克而瑞的数据,天津上半年成交的纯住宅&商住用地是48宗,总成交面积近305万平方米,土地成交总金额约426亿元,三者同比降幅分别达到了52%、56%、43%,且超七成底价成交。上半年仅一宗武清区域地块溢价率达到40%。

11月,由于武清区域地块的临时延期,天津土拍市场出现罕见的0成交。而乐居的统计显示,2020年前11月,天津累计出让面积约614万平方米,累计成交金额735亿元。

而今年天津的出让收入目标是1783亿元,也是历年土地收入预算之最。据《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示,2020年天津土地出让预算收入1783亿元,同比增长31%。

可供比对的是,2019年天津土地出让收入目标是1387亿元,实际完成1361亿元,已经刷新历史纪录;2018年是1065亿元,2017年是736亿元。

不过,12月天津土地市场将迎来大规模出让。从天津市此前公布的土地出让计划表看,待出让住宅、商业及教育用地28宗,土地总面积近169万平方米,建筑体量超287万平方米,起始总价超177亿元。但即使所有挂牌地块均顺利成交,天津的年度土地出让金也只有冲击千亿大关的可能,距离预期仍有十分大的差距。

与此同时,今年天津房地产投资略有下降。天津统计局数据显示,1~10月,天津全市房地产开发投资下降5.0%。

《每日经济新闻》记者在采访中了解到,销售人员和市场人士似乎均在期待限购放松政策的到来。

2020年11月,有小道消息称天津即将放松限购,外省人即将可以通过“重点支持人员”的方式直接购房。消息一出市场即暗潮涌动。

虽然该消息立即遭到了天津官方的否认,但是仍旧无法杜绝市场对其的期待。就在《每日经济新闻》记者上一次走访天津的时候,仍有销售人员说:“如果没有办理天津户口就不用办啦,天津马上就要放松限购了。”

事实上天津作为直辖市,落户门槛已经相对较低。早在2018年,天津就正式推出“海河英才”行动计划,意在“天下才天津用”,实现“聚天下英才而用之”。

根据相关媒体统计数据,“海河英才”行动计划实施以来,截至2020年10月底累计引进32.8万人,平均年龄32岁,其中战略性新兴产业从业人员8.2万人。

如今在天津,仍旧有很多机构以“代办天津户口”为业。在天津一处地产中介门店,其经纪人员热情地向记者介绍代办的好处:“我们帮您办能够保证一次通过,您自己申请还可能通不过,影响您后续继续办理。”

不过,即便是在这种相对宽松的落户政策刺激下,天津今年楼市依旧低迷。

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